Inversió immobiliària · Societats patrimonials · Planificació empresarial
El mercat immobiliari andorrà continua despertant l’interès d’inversors nacionals i internacionals que busquen adquirir propietats, diversificar el seu patrimoni o desenvolupar projectes d’inversió a llarg termini.
Tanmateix, abans de comprar un apartament, un local comercial o qualsevol altre immoble, sorgeix una pregunta important: és preferible adquirir la propietat a títol personal o a través d’una societat andorrana?
La resposta no és sempre la mateixa.
Depèn del perfil de l’inversor, del nombre d’immobles que vol adquirir, de la finalitat de la inversió, de la seva residència fiscal i de com preveu gestionar el seu patrimoni en el futur.
Constituir una societat pot oferir determinats avantatges organitzatius i patrimonials, però també implica obligacions, costos i requisits legals que convé analitzar abans de prendre una decisió.
A NEXORY GROUP considerem que una inversió immobiliària ben estructurada comença molt abans de la signatura de la compravenda.
1. Què és una societat patrimonial immobiliària a Andorra?
Una societat patrimonial immobiliària és una estructura societària destinada principalment a la tinença, administració i gestió de béns immobles que formen part del seu propi patrimoni.
Per exemple, una societat es pot constituir per adquirir un o diversos apartaments, mantenir-los com a inversió a llarg termini i, quan la normativa ho permeti, destinar-los a l’arrendament.
És important entendre que una societat patrimonial no constitueix necessàriament una forma jurídica independent.
Habitualment s’utilitza una societat limitada (SL) o una societat limitada unipersonal (SLU), l’objecte social de la qual s’adapta a les activitats que es pretenen desenvolupar.
La redacció de l’objecte social és especialment important, ja que ha de reflectir correctament la finalitat de la societat.
No és el mateix gestionar immobles propis que desenvolupar activitats d’intermediació immobiliària, administració de propietats de tercers o promoció immobiliària.
Cadascuna d’aquestes activitats pot estar subjecta a requisits diferents.
2. Comprar com a particular o mitjançant una societat: què canvia?
L’adquisició d’un immoble a títol personal acostuma a presentar una estructura més senzilla des del punt de vista administratiu.
El propietari adquireix directament el bé i assumeix les obligacions corresponents.
En canvi, quan la compra es realitza mitjançant una societat, l’immoble pertany jurídicament a l’empresa i no directament als seus socis.
Aquesta diferència té conseqüències importants.
La societat disposa del seu propi patrimoni, ha de portar una comptabilitat i complir les obligacions fiscals i administratives que li corresponguin.
Els socis, per la seva banda, són titulars de participacions socials, no propietaris directes dels immobles.
L’elecció ha de respondre a una estratègia concreta i no únicament a la idea que una societat sempre ofereix avantatges fiscals.
3. Quins avantatges pot oferir una societat immobiliària?
Una estructura societària pot resultar interessant quan existeix una estratègia d’inversió a mitjà o llarg termini.
Entre els possibles avantatges destaquen:
Organització del patrimoni
Permet centralitzar diferents actius immobiliaris dins d’una mateixa estructura i establir mecanismes clars per administrar-los.
Participació de diversos inversors
Quan diverses persones volen invertir conjuntament, una societat pot facilitar la distribució de participacions i l’organització de les decisions.
Planificació de futures inversions
Una estructura societària pot facilitar la gestió coordinada de noves adquisicions i la reinversió dels resultats obtinguts.
Separació jurídica de patrimonis
Els béns pertanyen a la societat, tot i que aquesta separació no elimina les responsabilitats legals que puguin correspondre als socis o administradors, ni els riscos derivats de garanties personals.
Continuïtat i organització
Una societat pot facilitar determinats processos de reorganització empresarial o patrimonial, sempre tenint en compte les implicacions jurídiques i fiscals.
Aquests avantatges s’han de valorar individualment, ja que no tots són rellevants per a qualsevol inversor.
4. Quines són les limitacions i obligacions?
Crear una societat per adquirir immobles també implica assumir determinades responsabilitats.
Una societat andorrana ha de complir les obligacions comptables, fiscals, registrals i administratives que li siguin aplicables.
Això pot generar costos recurrents de comptabilitat, presentació de declaracions, manteniment societari i assessorament professional.
A més, la utilització d’una societat no permet eludir les normes aplicables a les inversions immobiliàries ni garanteix un tractament fiscal més favorable.
En determinats projectes, especialment quan es tracta d’una única propietat destinada a l’ús personal, la compra directa pot resultar més senzilla.
Per aquest motiu, abans de constituir una societat patrimonial, convé comparar el cost global de les dues alternatives.
5. La inversió estrangera immobiliària: un aspecte fonamental
Un dels punts més importants per als inversors no residents és el règim d’inversió estrangera.
La normativa andorrana regula les inversions estrangeres tant en l’àmbit societari com en l’immobiliari.
Per tant, l’adquisició d’un immoble mitjançant una societat andorrana no significa que l’operació quedi automàticament fora de les restriccions o autoritzacions aplicables a la inversió estrangera.
Cal analitzar la titularitat i el control de la societat, la naturalesa de l’immoble, la finalitat de l’adquisició i les condicions legals vigents.
També s’ha d’examinar la possible aplicació de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària i de les mesures destinades a regular l’accés al mercat immobiliari.
L’estructura societària no s’ha d’utilitzar com un mecanisme per evitar les limitacions legals aplicables a l’adquisició d’immobles.
Una revisió prèvia de l’operació permet determinar-ne la viabilitat abans d’assumir compromisos econòmics.
6. Pot una societat comprar apartaments per llogar-los?
En principi, una societat pot plantejar-se l’adquisició d’immobles destinats a l’arrendament, sempre que l’operació i l’activitat compleixin els requisits legals corresponents.
Tanmateix, és fonamental distingir entre les diferents modalitats d’explotació.
L’arrendament residencial, el lloguer turístic, l’arrendament comercial i altres activitats immobiliàries poden estar subjectes a règims i autoritzacions diferents.
També cal tenir en compte les disposicions vigents en matèria d’habitatge, inversió estrangera i ús dels immobles.
Per això, abans de comprar una propietat amb la intenció de llogar-la, recomanem comprovar que la destinació prevista sigui jurídicament viable.
La rendibilitat estimada d’una inversió s’ha de calcular a partir d’un ús permès i realista de l’immoble.
7. Fiscalitat de les inversions immobiliàries a Andorra
La fiscalitat constitueix un dels elements centrals de qualsevol inversió immobiliària.
A Andorra, el tipus general de l’impost sobre societats és del 10 %, però aquesta dada, per si sola, no permet determinar si convé comprar a través d’una societat.
Cal analitzar el tractament dels ingressos per lloguer, les despeses fiscalment deduïbles, els possibles guanys derivats d’una futura transmissió i la tributació dels beneficis distribuïts als socis.
També s’han de tenir en compte els impostos i les despeses associats a l’adquisició de l’immoble, així com els possibles tributs aplicables a les operacions d’inversió estrangera.
Quan els socis resideixen fiscalment en altres països, poden existir conseqüències addicionals relacionades amb la tributació internacional.
Una societat patrimonial no garanteix automàticament un estalvi fiscal.
En alguns casos pot oferir una estructura adequada; en d’altres, la compra directa pot resultar més eficient.
La decisió s’ha de basar en una simulació fiscal i econòmica adaptada a l’operació concreta.
8. Què passa si l’inversor vol vendre l’immoble en el futur?
L’estratègia de sortida s’hauria d’estudiar abans de realitzar la inversió.
No és el mateix vendre directament un immoble propietat d’una societat que transmetre les participacions de la societat propietària.
Ambdues operacions presenten conseqüències jurídiques, fiscals i administratives que cal analitzar.
La transmissió de participacions socials no suposa necessàriament una alternativa més senzilla ni permet evitar automàticament la tributació associada a les operacions immobiliàries.
A més, les necessitats futures de l’inversor poden canviar.
Per aquest motiu, convé estudiar des del principi diferents escenaris: mantenir els immobles durant molts anys, vendre una part del patrimoni, incorporar nous socis o reorganitzar l’estructura.
Una bona inversió no només ha d’estar ben plantejada en el moment de l’adquisició, sinó també quan arribi el moment de transmetre-la.
9. És recomanable crear una societat per comprar un o dos apartaments?
Aquesta pregunta és especialment habitual entre els inversors que volen començar amb un patrimoni immobiliari relativament reduït.
Imaginem una persona que vol adquirir dos apartaments a Andorra per destinar-los al lloguer a llarg termini.
Abans de decidir si convé crear una societat, seria necessari analitzar el pressupost, el finançament, la residència fiscal de l’inversor, la rendibilitat esperada i les obligacions que assumiria l’estructura societària.
També caldria verificar la viabilitat de la inversió des del punt de vista de la normativa immobiliària i d’inversió estrangera.
En determinades circumstàncies, una societat pot oferir una organització patrimonial interessant.
Tanmateix, quan es tracta d’un nombre reduït de propietats, els costos de manteniment i les implicacions fiscals poden fer preferible una adquisició directa.
No existeix una solució universal: l’estructura adequada és aquella que respon als objectius reals de l’inversor.
10. La importància de planificar abans d’invertir
Una inversió immobiliària representa una decisió econòmica important.
Quan hi intervenen societats, inversors internacionals o projectes patrimonials a llarg termini, la planificació adquireix encara més rellevància.
Abans de comprometre’s amb una adquisició, recomanem estudiar la viabilitat jurídica de l’operació, el règim d’inversió estrangera, l’estructura de propietat, el finançament i les conseqüències fiscals.
També és convenient coordinar les diferents etapes amb els professionals que intervenen en el procés.
La finalitat és evitar que una decisió presa únicament per motius fiscals o administratius acabi generant dificultats en el futur.
NEXORY GROUP: una visió empresarial per als teus projectes d’inversió a Andorra
A NEXORY GROUP acompanyem empresaris i inversors internacionals en l’estructuració i el desenvolupament dels seus projectes a Andorra.
El nostre enfocament consisteix a comprendre els objectius de cada client i estudiar les alternatives disponibles abans d’iniciar els procediments administratius.
Coordinem els tràmits societaris, les gestions relacionades amb la inversió estrangera i la documentació necessària, treballant conjuntament amb els professionals jurídics, fiscals, bancaris i notarials que corresponguin.
Creiem que una inversió ben preparada necessita alguna cosa més que una estructura jurídica.
Necessita una visió global, una planificació coherent i un acompanyament personalitzat.
Estàs pensant a adquirir immobles a Andorra a través d’una societat?
A NEXORY GROUP podem ajudar-te a estudiar les primeres etapes del teu projecte i valorar quina estructura pot resultar més adequada per als teus objectius.
NEXORY GROUP — Your Business. Our Commitment.
Nota editorial: aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament jurídic o fiscal individualitzat. La normativa andorrana sobre inversió estrangera, habitatge i immobles està subjecta a requisits i modificacions que s’han de comprovar en la data de cada operació.